Deşi pare să mai stagneze în ultima perioadă, piaţa imobiliară din Cluj este cea mai dinamică din ţară şi înregistrează cele mai mari preţuri din România. Acest lucru se datorează atracţiei pe care o exercită municipiul Cluj-Napoca atât din partea românilor, cât şi a străinilor, din motive ce ţin de faptul că oraşul este un centru cultural important, cu numeroase festivaluri recunoscute internţional, este un important centru universitar, cu cea mai veche şi mai bine cotată universitate din România, UBB, la care se adaugă şi alte universităţi de prestigiu (UMF, USAMV, UT), este un important centru medical şi, nu în ultimul rând, este un important centru IT.

vezi şi:

Cine n-are locuinţă, să-şi cumpere. Chiria în Cluj a ajuns la peste 600 de euro/apartament

Preţul mediu al metrului pătrat de locuinţă în Cluj

Toate atuurile pe care la are Clujul în detrimentul altor oraşe din România au făcut ca preţurile locuinţelor şi al chiriilor să crească continuu, cu unele oscilaţii carecteristice unei astfel de pieţe imobiliare. În prezent, preţul mediu de vânzare la apartamente a ajuns în Cluj-Napoca la peste 2.300 de euro/mp, dar, în unele zone ale oraşului, preţul mediu este semnificativ mai mare, de exemplu 3064 de euro/mp în Sopor sau 2878 de euro/mp în zona centrală.

„O medie pe Cluj este acum la un preţ mediu de 2.332 de euro/mp în luna noiembrie, care a crescut de la 2254 în luna octombrie. Uitându-ne pe toată axa din luna ianuarie până în noiembrie, preţul s-a cam menţinut de la începutul anului, cu o uşoară tendinţă de creştere”, spune, pentru Cluj24, Cătălin Priscorniţă. fomdator şi CEO Blitz.

El explică şi care sunt motivele acestei stări de lucruri în privinţ preţurilor la locuinţe.

„Legitimăm că preţurile în contextul imobiliar actual, în lunile de final de an, dar şi început de an viitor, n-o să scadă la nivel de metru pătrat, ba din contră, e un trend de stagnare, chiar şi creştere. Motivele sunt următoarele: stocul de marfă, stocul de proprietăţi imobiliare în special pe zona de rezidenţial nou. O dată cu pandemia, din 2020, pentru că nu s-au mai eliberat atât de multe autorizaţii de construcţie. Drept urmare, stocul de marfă, stocul de proprietăţi în piaţă la construcţii noi a scăzut. În egală măsură a scăzut în 2023, au fost corecţii şi pe zona de cerere, de cumpărători. Dara având în vedere că au scăzut numărul de proprietăţi disponibile în piaţă, a scăzut corelativ puţin şi cererea, distanţa între cerere şi oferă este tot aceeaşi, adică oferta este peste cerere. Asta se traduce într-o menţinere a preţului, chiar o creştere a preţului pe zona de rezidenţial nou, dar şi pe rezidenţial vechi”, arată Cătălin Priscorniţă.

El mai explică şi faptul că numărul de tranzacţii imobiliare a înregistrat o mică scădere, dar care nu este relevantă pentru trendul general.
„Tranzacţiile, ca volum, au scăzut comparativ cu anul trecut, undeva cu 10-15%, dar încă este insesizabilă scăderea, nu e neapărat un factor critic, ci e mai degrabă o zonă de normalitate, o zonă de repoziţionare a industriei imobiliare. Nu e neapărat un pericol, tot timpul sunt fluctuaţii în piaţă de la un an la altul, e ceva natural, organic.

Dar în spectrul imobiliar, în ultimii 2-3 ani, din 2020 încoace şi până acum nu s-a întâmplat nimic remarcabil la nivel de piaţă imobiliară. Per total, preţurile au fost într-un trend de creştere în ultimii 3 ani şi şi-au păstrat ritmul de creştere sau stagnere. Dacă au scăzut, au scăzut în anumite luni, de exemplu în luna iunie faţă de august, sub influenţa şi impactul anumitor particularităţi specifice imobiliarelor”, arată Cătălin Priscorniţă.

Prognoze 2024

El face şi o estimare a tendinţelor viitoare de pe piaţa imobiliară, apreciind că preţurile o să crească în continuare su cel puţin o să stagneze.

„Estimăm din 2024 ca preţurile să stagneze sau chiar să crească în prima perioadă a anului, cel puţin în primele 6 luni. Motivaţia este trecerea TVA de la 5 la 9% pentu imobilele care sunt până în 600.000 de lei. Asta va avea ca impact în produsul finit la nivel de preţ pe care dezvoltaroii o să-l scoată în piaţă către consumatorii finali. Totodată, modificările legislative din zona de forţă de muncă pe partea de construcţii şi tăierile şi sprijinul fiscal pe care la-u avut va impacta în costul cu resursa umană din construcţii, adică suntem într-un deficit al forţei de muncă de câţiva ani. E un deficit de sute de mii de oameni”, mai explică specialistu clujean.

Şi în ceea ce priveşte construirea de noi unităţi locative va continua trendul ascendent, chiar dacă acum ritum este mai scăzut.

„Se mai construieşte şi se va mai construi, numai că ritmul de construcţie este unul mai redus şi vine din lipsa de autorizaţii, de scădere a numărului de autorizaţii eliberate de Primăria Cluj-Napoca. Dacă ne uităm pe aceeaşi perioadă a anului trecut, în anul acesta a scăzut numărul autorizaţiilor de construcţieeliberate de primărie, dar acesta nu e neapărat datorită primăriei, ci mai degrabă datorită din zona investitorilor. Prima dată în ultimii 10-15 ani, care după 2020, odată cu pandemie, stau şi se gândesc de 3 ori dacă să mai construiască, dacă randamentul mai este unde ar trebui să fie. Mulţi stau în expectativă şi mulţi dintre ei nu se mai grăbesc să construiască într-o viteză şi într-o dinamică precum în trecut. Dacă înainte făceau un proiect în 2-3 ani, acum stau şi 4-5 ani, merg mai greu cu ritmul construcţiei, intenţionat, pentru că nu mai au apetitul să deschidă noi şantiere, 4-5 şantiere. În rândul dezvoltatorilor e o rumoare şi o îngrijorare cumva de o posibilă spargere a preţurilor, ca un soi de bulă care să se spargă şi de cădere liberă cumva.

S-a tot previzionat în ultimii ani această posibilitate de a intra într-o criză economică şi financiară, lucru care nu s-a întâmplat, chiar dacă a crescut inflaţia, a mai scăzut inflaţia între timp, chir dacă au crescut dobânzile, au mai scăzut dobânzile”, mai spune Cătălin Priscorniţă.

O piaţă imobiliară matură

Ca o concluzie, analistul clujean apreciază că piaţa imobiliară a ajuns la o zonă de maturitate şi că înregistrează o tendinţă de stagnare a preţurilor, dar cu un trend de creştere.

„Preţurile au crescut de la începutul anului, mai mult la închirieri, mai puţin pe vânzări, dar şi acolo a fost o tendinţă de creştere. O tendinţă de stagnare cu trend de creştere.

S-ar putea să continue scăderea prin noile modificări, care vor pune presiune pe preţul final şi e posibil să mai fie nişte corecţii în jos, diferite scăderi de preţuri la volumele de tranzacţii pe 2024, dar încă nu este nimic deosebit, sunt nişte fenomene normale, nu e panică şi nu e criză. Acesta e jocul pieţei. Acum e o zonă de maturitate a piţei, cu accent de creştere. previzionăm o creştere pe 2024, cel puţin în prima parte a anului, şi pe închirieri, şi pe vânzări, în antiteză cu o scădere a volumului de tranzacţii, dar o scădere în parametri normali, nu abruptă”, consideră Cătălin Priscorniţă.

Clujul, cel mai scump oraş

La începutul lunii februarie, conform unei aanalize naţionale, Cluj-Napoca avea cele mai scumpe locuinţe din ţară, cu o medie atunci de 2.410 euro/mp, urmat de Bucureşti, cu un preț mediu de 1.680 de euro/mp.

În clasament urma Braşovul, cu o medie de 1.570 de euro/mp, Constanța (1.450 euro/mp), Craiova (1.440 euro/mp), Timișoara (1.440 euro/mp), Iaşi (1.320 euro/mp), Oradea (1.300 euro/mp)