DEZASTRU economic şi IMOBILIAR. „Când FRÂNEAZĂ brusc, AVIONUL poate să cadă”. Preşedintele Asociaţiei Mondiale a Evaluatorilor

O perioadă tulbure din punct de vedere economic şi social. Peste criza generată de pandemie, a apărut criza energetică. Efectele vor fi resimţite puternic de populaţie. A mai apărut şi criza militară din apropierea României, despre care nu ştim încă dacă şi în cel fel va lovi şi societatea românească. O privire de ansamblu asupra situaţiei ne oferă clujeanul Adrian Crivii, într-un interviu pentru Cluj24.

Adrian Crivii este doctor în economie. El este CEO la grupul de firme DARIAN, companie clujeană independentă cu birouri regionale în toată ţara, care este pe piaţă de peste 30 de ani şi care a lucrat cam cu toate firmele mari din România. Adrian Crivii a fost preşedintele ANEVAR şi, printre altele, este preşedinte ales al Asociaţiei Mondiale a Organizaţiilor de Evaluatori.

Preţurile la energie o să lase urme adânci asupra nivelului de trai

Rep: Să ne gândim la o ecuaţie în care introducem aceste noi preţuri foarte mari la energie -curent, gaz-, introducem pandemia, cu efectele sale negative majore economice şi sociale, şi mai introducem, dacă se potriveşte în ecuaţie, şi preţul mare, tot mai mare la imobiliare -cumpărări, închirieri-, mai ales în Cluj, dacă particularizăm. Ce iese, ce rezultă din ecuaţia aceasta?

Adrian Crivii: Efectele acestea ale pandemiei și războiul acesta hibrid, aşa îl consider, cu energia… Acest război a găsit Europa nepregătită, iar pe România și mai nepregătită, în condițiile în care noi avem și depozite de stocare a gazului, și o cantitate mare relativ mare de gaz pe care o scoatem de la noi, iar consumul populației e numai 20 la sută. Tu când liberalizezi o piață, o dată trebuie să faci analiză a surselor de energie primară, a posibilităților de productie, a centralelor și așa mai departe și a consumului și să realizezi un echilibru. Cei care au luat masura nu au luat toate deciziile potrivite ca să facă liberalizare, guvernanţii nu au făcut o analiză, au făcut total aiurea, că a zis Europa să liberalizăm, hai să liberalizăm, nu mă interesează ce se întâmplă. Şi asta o să lase urme foarte grave asupra nivelului de trai, asupra stabilităţii sociale etc.

O parte din efectele economice au fost iniţial în HoReCa, dar HoReCa e 2-3 la sută din PIB, nu sunt efecte atât de mari sociale. În schimb, cu preţurile astea la energie vor fi două aspecte. O dată, o inflație galopantă. Prețul energiei o să se reflecte dramatic în două, trei luni, dar deja se reflectă, în prețurile bunurilor produse, pentru că marea majoritate au la bază energie, gaz, transport și așa mai departe, care le influențează. Deci va fi inflație mare despre care Banca Națională a apreciat că o să fie într-o lună de peste două cifre, va depăși 10 la sută, probabil și mai mult, că noi am încheiat cu peste 8 la sută anul trecut, adică un nivel ridicat.

Şi creșterea asta bruscă a preţului energiei o să genereze un șoc. Şocul acesta o să aibă efecte economice, pentru cei mai slabi, cei mai nepregătiți, pentru cei mai expuși în zona energetică o să aibă dificultăți mari, o să îi facă să dea faliment. Primele semne: Alro și alţi mari consumatori care deja închid. Efectele sociale: sute de oameni, mii de oameni fără lucru. La companiile astea de care ziceam că o să fie în dificultate o să apară un șoc al șomajului cu efecte sociale si costuri pe masură.

E vorba şi de finanţare de credite, creditarea a fost în trend în ultimii ani. A fost creştere economica mare bazată pe consum, dezvoltare, băncile au dispus de mai mulţi bani, au finantat, lumea s-a împrumutat, s-a bucurat de efectele creşterii economice şi a măririi de salarii, a veniturilor. Acum o să urmeze un şoc brusc. O frânare bruscă a economiei. Când frânează brusc, avionul poate să cadă puternic, să aiba o aterizare cu pagube majore.

Bani aruncaţi din elicopter

Rep: Deci, totuşi, au fost bani… De unde?

AC: Eu nu cred că au fost bani numai din creștere economică sănătoasă. Banii au ajuns şi în România de la „helicopter money”. În ultimii ani, după criza din 2008-2010, multiplicarea rapidă a banilor a continuat. Bani au fost întotdeauna mult mai mulţi decât activele existente. Şi e o chestie clară, pe care o susțin cu tărie: în Europa, toate activele sunt supraevaluate și în România cu atât mai mult. Deci, când vorbesc de active vorbesc de terenuri, clădiri, imobiliare, rezidențiale, fabrici, absolut tot.

De ce o cantitate mare de bani?! Societatea nu a mai produs atât de multe bunuri ca să compenseze cantitatea excepţională de bani. „Helicopter money” din Statele Unite, că acolo s-a inventat. Şi in Europa, Banca Centrală Europeană a început să facă acelaşi lucru cu o întârziere, aceeaşi aruncare de bani pe care a făcut-o și America, ca iasă din criză. În plus, la noi, ca să ne revenim, s-au făcut împrumuturi incredibile în ultimii ani, în zona publică şi privată, avem o datorie de peste 140 de miliarde de euro.

În ultimul an şi jumătate, la noi, în special pentru zona sanitară și pentru acoperirea deficitelor politicilor populiste, s-au făcut împrumuturi, dar cu o eficiență foarte scăzută, ca de obicei. Avem rata de vaccinare scăzuta, morți avem însă mulţi, sistemul medical nu s-a îmbunătățit substanțial, iar banii aceia au intrat rapid în societate. Unde au intrat? În zona salariilor majorate după politica de acum 3-4 ani, ce a majorat la toți funcționarii tot ce înseamnă salarii de stat, apoi au ajuns în active şi imobiliare.

Au mai câștigat tot ce a însemnat dealerii și traderii în zona medicală, cu măști, cu mănuși, cu echipamente, cu dezinfectante, materiale, oxigen… N-au fost puțini bani şi comisioane la masa asta mare de zeci de milioane de măști, unde mai punem că maștile stau la Unifarm și acuma. Astea au mers în împrumut într-o creștere exponențială a datoriei ţării până la urmă, dar şi în active, imobiliare pentru cei care au fost bine poziţionaţi.

Ce s a întâmplat cu banii? Şi aici putem să discutăm și de Cluj. Păi, banii au trecut din aceste zone în consum şi s-au consolidat în active. Nu? Că lumea n-a mai putut să meargă la restaurant, nici în excursie n-a mai putut să meargă, s-au făcut ceva economii și au zburat banii în imobiliare. Şi de aici o creștere spectaculoasă a imobiliarelor. Oferta nu a putut să vină în spatele cererii din ce în ce mai mari. Clujul a crescut şi mai tare. E foarte clar, Clujul are un PR foarte bun. Acuma, noi știm care e nivelul de trai aici -că e bun sau mai rău pentru masa mare a populaţiei-, dar vedem clar aglomeraţia, poluarea excesivă.

Deci, indiferent ce eforturi se fac-că Primăria face eforturi oarecum cu liniile astea dedicate, cu autobuze electrice, cu modernizarea centrului se vede că are preocupări, dar se face greu şi încet, adică nu de mâine vrei să nu mai fie poluare și n-o să mai fie poluare- durează.

Şi atunci multă lume, ca să își protejeze banii, îi bagă în imobiliare. Şi mulți au investit în Cluj. De ce?! Clujul e un oraș bine poziționat, aeroport, universități, o imagine foarte bună. Astea au făcut ca toată lumea să vină ca la pomul lăudat, să zicem, au venit și au adus mulți bani din străinătate şi din judeţele apropiate, a fost o mare oportunitate pentru Cluj. Asta a generat o explozie, un dezechilibru între cerere şi ofertă, cele mai mari preţuri din imobiliare din România.

Preţurile la imobiliare: după umflătură apare dezumflătura

Rep: Ce credeţi că o să se întâmple în Cluj în privinţa imobiliarelor?

AC: Toată lumea vrea să afle ce se întâmplă. Eu nu pot, e greu și întotdeauna am fost apreciat ca fiind sceptic, dar, în mod sigur, întotdeauna după o umflătură apare o dezumflătură. Banca Națională, într-o lună de zile, a crescut de la 1,75% la 2,5% rata de referință a dobânzii. Înseamnă că a sesizat poate cam târziu şi prociclic și sunt convins că o să mai crească încă în curând, încearcând să stopeze valul inflaţionist… Pe de altă parte, banii aruncați din elicopter -asta e o idee foarte interesantă- sunt strânși acum rapid de prețurile la energie, gaz, curent și din efectul cumulat pe care îl au asupra prețurilor.

Pâinea în Cluj de câte ori s-a scumpit? Absolut toate bunurile. Banii ăștia însă sunt luați și, repet, o să sufere mult cei care sunt în partea de jos a societăţii. Dar ei oricum consumă puțin. Cine o să fie cei mai marcați de acest război hibrid?! O să fie clasa de mijloc, o lovitură devastatoare asupra ei. Puțini sunt cei care au dobândit active sau și-au protejat suficient veniturile, profiturile, banii, iar majoritatea sau mulți cred că o să sufere o scădere dramatică a nivelului de trai sau o să ajungă aproape de un nivel de subzistență.

E ceva greşit în modelul economic global; săracii se înmulţesc

Rep: Dar marea majoritate a populație trăiește deja prost. Facturile la energie au crescut şi cresc foarte mult şi cei care n-au venituri suficiente, n-o să poată să le plătească. Pe de altă parte, creşte inflaţia, deci scade puterea de cumpărare. În plus, tot din cauza creşterii preţului la energie, o să crească şomajul, adică unele firme o să se închidă sau o să-şi reducă activitatea. Ce o să se întâmple?

AC: În concluzie, o să scadă dramatic consumul şi o să fie mai puțini bani disponibili pentru economii la populație, o să scadă şi creditatrea. În ultimii doi ani, cred că populația a dispus de bani, care acum sunt scoși din buzunarele lor în mod rapid si brutal.

Cred ca e ceva greşit în modelul economic global, clasa de mijloc e mică, săracii se înmulţesc ca numar şi sunt în cerc vicios. Banii ce se printează se duc rapid în buzunarele deţinătorilor de active, orice active, practic mai mulţi bani, mai multă inflaţie, mai scump tot, mult mai greu pentru cei cu munca ca resursă de trai. Se printează, se vine cu politici sociale şi într-un an, doi suntem tot acolo, cu ţări mai îndatorate, cu cetăţeni mai săraci şi mult mai datori şi, puţini, doar câţiva mai bogaţi, în situaţia de a prelua mai multe active.

După creştere vine scăderea. Preţurile la imobiliare

Rep: Dacă o să scadă consumul, impliciat ar trebui să scadă şi piaţa imobiliarelor…

AC: Evident.

Rep: Atunci, o să scadă şi preţurile la imobiliare?

AC: Este un subiect interesant de dezbătut. Cresc deja dramatic intrările, costurile în zona de construcții. Aici intră multa energie mai scumpă în fier,cărămidă, materiale de izolare și așa mai departe. Deci o să crească mult intrările în zona de construcţii, deci inclusiv în imobiliare Nu se mai construieşte cu 6-7-800 de euro metrul, ci poate cu 1.500- 1800-2000.

Rep: Dar atunci cine o să mai cumpere, dacă puterea de cumpărare scade?

AC: Eu ce spuneam?! Trebuie să fie un moment după o creștere accentuată, chiar agresivă, trebuie să existe un moment de cădere. Asta e evoluția economică, ciclică.

Rep: Deci, după tot tabloul acesta, preţurile la imobiliare ar trebui să scadă…

AC: N-o să scadă. Să spun de ce. Există o diferență majoră, esenţiala între ultima criză și criza de acum. Tot ce s-a construit s-a construit cu banii investitorilor, cu mai puțini bani de la bănci. Deci, gradul de îndatorare a dezvoltatorului este mic. Au construit cu banii lor, din profiturile făcute după ultimele investiții, au construit cu avansurile de la clienţi. Nu cred că o să fie multe falimente, o să fie o stagnare, după părerea mea.

Deci, o să se încetinească construcțiile de rezidențiale. E foarte normal să încetinească dacă nu mai cumpără lumea mult, scăderea economiilor şi a creditarii. Oamenii sunt speriați. Stau în expectativă, aşteaptă să vadă ce se întâmpla cu preţurile, cu inflaţia.

Stagnare a tranzacţiilor imobiliare

Rep: O să fie, deci, un fel de îngheţare a pieţei. Mai departe?

AC: Da, o să fie o stagnare, cel puţin a tranzacţiilor. Dezvoltatorii imobiliari nu o să mai construiască. Când văd că vând mai puțin, o să oprească construcţiile. Nu o să fie probleme mari, fiindcă, repet, majoritatea nu sunt cu credite. Dar nu mai bagă bani.

În principiu eu consider că până în vară-toamnă o să se atenueze valul inflaționist şi o să se așeze prețurile la alt nivel, mult mai înalt.Energia o să fie scumpă încă o perioadă, până se va face tranziţia spre energie verde. Probabil profitul antreprenorilor o să scadă. Probabil o să ajungă la 3.000-3.500 euro/mp sau mai mult preţul la apartamente. Dar inflaționist…

Dacă e 3.000 acum şi avem inflaţie 15-20 la sută pe anul viitor, înseamnă că din alea 3.000, 20 la sută i-a mâncat inflaţia și dacă vinde tot cu 3.000, înseamnă că îl vinde cu 20 la sută mai ieftin. Atunci, ei o să se oprească şi o să scadă numărul de tranzacții, normal. De ce?! Fiindcă sunt mai puține credite, mai puține economii ale oamenilor care să investească în imobiliare. După care, o să se meargă la alt nivel de preţuri. Iar o înceapă dezvoltarea, se termină proiectele, o să se reaşeze la alt nivel, o să cumpere cine are de cumpărat, cine mai are bani, orasul o să se dezvolte în continuare, e o necesitate.

Rep: Cine mai are bani? Mai ales la nivel de masă.

AC: La nivel de masă nu o să mai aibă bani pentru investit, o să intre toţi în consum. O să se rupă și din zona asta antreprenorială. Dar cei care cumpără imobiliare, nu fac asta neapărat ca să le folosească în interes propriu sau ca să fie generatoare de venit mai ales acum, ci ca să-şi protejeze banii. Şi, într-adevăr, în imobiliare se protejează banii pentru că ciclurile sunt pe termen lung. Într-un imobil de 22 de apartamente, sunt foarte puţine ocupate. Ele sunt vândute, dar nu-s ocupate. Ce înseamnă asta? Că omul şi-a protejat banii, prin investiţie.

Clujul pierde, Oradea câştigă

Rep: Ce credeţi că se va întâmpla în Cluj? Care până acum a fost un magnet.

AC: Orașul poate să decadă semnificativ. Ce înseamnă ca oraşul să decadă tare? Din cauza scăderii nivelului de viață, a calităţii, oamenii pot să plece (de exemplu, în New York s-a redus populaţia cu peste 100 de mii de locuitori în ultimii ani). Cei care generează venituri, şi în Cluj, cele mai multe venituri le generează industria de soft. După părerea mea, aici e cel mai mare pericol. Dacă nu reușim să rezolvăm problemele orașului, de mobilitate că astea-s probleme mari, școli…

Chestia asta cu școlile, cu buletin flotant trebuie să dispară, că vine profesorul din Grigorescu la Bălcescu și vine copilul din Grigorescu la Bălcescu; păi, fă, domnule, şcoală acolo, pune la punct şcolile de cartier, adu profesori de calitate şi nu mai plimba atâta copilul. Doi: fă la școală toate activitățile adiacente; eu asta am văzut în America: la o școală în US copiii fac toate activitățile adiacente, joacă tenis, joacă volei, fac șah, balet etc; nu-i mai plimbă, că altfel oraşul e inundat. Copilul stă în Grigorescu, vine la Bălcescu, după aceea adu-l în Gheorgheni la fotbal sau meditatii și s-a terminat. Când n-au fost mişcări din astea în pandemie, în oraş s-a putut circula. Deci, două lucruri: fă centura, ca să scoți traficul și poluarea, și rezolvă asta cu învățământul. Astea sunt probleme strategice care se pot rezolva în caţiva ani.

Rep: Reveniţi la ideea că s-ar putea să piardă Clujul… De ce?

AC: Vorbim de calitatea vieții, ce e important pentru clujeni….Calitatea vieții nu înseamnă PR. Nu înseamnă numai concertele şi festivalurile, care sunt foarte bune. Dar în afară de alea 12-14 zile pe an de festivaluri, omul trăieşte în fiecare zi aici. Dacă parcările sunt scumpe, mâncarea e scumpă, viața e scumpă, dacă meditațiile sunt scumpe, ambuteiajele şi poluarea sunt mari cum putem vorbi de calitatea vieţii…? Softiştii o să plece din moft, probabil.

Uite, Oradea se dezvoltă spectaculos. Oradea rezolvă cu autostrada repede, e aproape. Ei n-au nevoie atât de infrastructura orașului care oricum e rezolvată. Inginerul de soft are nevoie numai de Internet rapid și un laptop. Şi dacă are Băile Felix şi e plin de ștranduri acolo, alte locuri de agrement și dacă se fac și niște spectacole și dacă merge la Viena, la Budapesta sau la Berlin rapid, nu mai trebuie să stea în Cluj-Napoca. Că până la urmă o să se trezească şi o să zică: stai un pic, viaţa mea cum e? Sau acasă 8 sau 10 ore, dar copilul trebuie să mi-l duc, pe asta trebuie să o fac…

Eu zic că aici e un pericol mare și dacă o să se întâmple un șoc aici –sau conştientizează că el poate să stea la Oradea şi să lucreze la Cluj și vine o dată pe săptămână- asta ar putea să ducă la o decădere a orașului, să creeze probleme. Că degeaba ai PR… PR-ul e foarte important, dar trebuie să văd ce e în spate şi noi din păcate nu avem prea multe.

Rep: Deci, marele Cluj s-ar putea să piardă în favoarea Oradiei? Că e mai aerisită, mai aproape de graniţă…

AC: Da, da, da. Consider că acesta poate să fie un pericol mare. Apropo de Oradea. Investițiile și lumea merge unde viață e mai ieftină. Când se ajunge la un preț mare, consumul şi investitiile se saturează. Zice: vin în Cluj, cât costă? 2.500. La Oradea poate costă doar 1.500. Tu zici, la Cluj e mult mai bun decât cel din Oradea. Zice: dar poate merge ăsta de la Cluj la Oradea. Că diferenţa e mare între 2.500 şi 1.500… S-ar putea să fie grădinița mai scumpă, aia, aia, aia mai scumpe. Că lumea vrea să achiziţioneze bunuri și servicii cât mai ieftine şi de o calitate cât mai ridicată. Ăsta e mersul omenirii. Omul vrea să lucreze cât mai puțin şi să câștige aceeași sumă de bani sau mai mare. Sau nu neapărat mai mare, ci să-şi achiziționeze în schimbul muncii lui mai multe bunuri și servicii ca să-şi satisfacă necesitățile. Ăsta-i viitorul, aşa gândeşte generaţia de azi.

(MaAv)

Urmărește știrile Cluj24.ro pe Google News