Fenomentul ”blocuri între case” persistă la Cluj-Napoca, iar unii dezvoltatori imobiliari demonstrează că pot trece cu ușurință peste lege, beneficiind de sprijinul unor funcționari. Cluj24 prezintă, pentru a doua oară, cazul unei case unifamiliale de pe strada Trifoiului nr. 8 din cartierul Bună Ziua transformată, într-un bloc cu 12 apartamente, care a și fost recepționat.

Una dintre persoanele cu cea mai mare “trecere” la Direcția de Urbanism a Primăriei Cluj-Napoca este Nicoleta Neag, despre care  Cluj24 a mai scris aici  în legătură cu construcția de pe str. Trifoiului nr. 8.  Contactată în octombrie 2021 de site-ul nostru, aceasta a negat că în zonă s-ar face altceva în afara proiectului propus, adică două case unifamiliale…

Casă transformată în bloc cu 12 apartamente în Cluj-Napoca. Primăria a recepționat clădirea ca fiind în regulă

Autorizație în starea de urgență

Nicoleta Neag a obținut în 21 septembrie 2020 Autorizația de Construire cu numărul 1284, eliberată în urma aprobării ”în stare de urgență” a documentației de urbanism PUD.

Este important de remarcat în acest caz graba cu care a fost întocmită și avizată documentația de urbanism PUD având-o ca beneficiar pe Nicoleta Neag în plină stare de urgență ca urmare a pandemiei COVID, în condițiile în care avizul arhitectului-șef al municipiului Cluj-Napoca, nr. 74, a fost emis pe data de 19.03.2020, iar Hotărârea Consiliului Local Cluj-Napoca, prin care a fost aprobată documentația de urbanism PUD cu 24 de voturi, a fost pe data de 24 aprilie.

Autorizația de construire a fost eliberată pentru construirea a două locuinţe unifamiliale cu regim de înălţime P+E şi S+P+E+R, împrejmuire teren, amenajări exterioare, proiectarea aparținând SC Atelier Schmidt SRL.

Potrivit documentului respectiv, prima clădire – C1 – are parter și un etaj, iar cea de-a doua – C2 – dispune de subsol, parter, un etaj și un etaj retras.

Potrivit Dicționarului Explicativ al Limbii Române (DEX), ”unifamilial” înseamnă ”făcut pentru o singură familie”.

”Casă” de 540 de mp

Casa C2, căci aceasta este ”vedeta” are o amprentă la sol de 540,64 mp, un subsol de 534,92 mp (pentru calculul CUT = 160,02 mp), care include și 4 locuri de parcare, parterul are o suprafață de 540,64 mp, etajul 1, la fel, 540,64mp, iar etajul retras o suprafață de 338,44 mp. Suprafața construită desfăşurată este de 1.579,65 mp, valoarea lucrărilor ridicându-se la 500.000 de euro. Înălţimea maximă a clădirii a fost stabilită la 10 m.

De menționat că, în conformitate cu prevederile Planului Urbanistic General (PUG) al municipiului Cluj-Napoca, zona străzii Trifoiului nr. 8 face parte din UTR-Liu și permite doar construirea de case, având ”funcţiune rezidenţială de densitate mică (predominant locuinţe unifamiliale de divese tipuri – izolate, cuplate, înşiruite, covor”.

Regimul de înălțime maxim admis în zonă este de 3 niveluri supraterane, dar în cazul blocului dintre case avem 4 niveluri.

În cealaltă locuință unifamilială, C1, ar urma să locuiască chiar Nicoleta Neag, după ce va fi modificat accesul cu ieșire prin strada Nottara.

(Se văd cu ochiul liber 4 niveluri nu trei)

Recepție cu voie de la Primărie

”Casa unifamilială” C2 a fost recepționată de către o comisie în 4 august 2023, iar Cluj24 a solicitat Primăriei Cluj-Napoca punerea la dispoziție a procesului verbal de recepție.

Reprezentanții instituției au refuzat să pună la dispoziție acest document, precizând că ”nefiind un act emis de Primăria municipiului Cluj-Napoca nu este un act public şi ca urmare nu poate fi pus la dispoziţia unor terţi”.

”Este în sarcina investitorului ori proprietarului, după caz, să stabilească atât componenţa comisiei de recepţie, cât şi locul, data şi ora în care se întruneşte aceasta, administraţia publică locală emitentă a autorizaţiei de construire neavând atribuţii nici privind iniţierea procesului, nici privind deciziile luate ori componenţa comisiei în cadrul căreia este reprezentată numai printr-un singur reprezentant, cu sarcina expresă de a verifica corespondenţa dintre lucrările efectiv realizate şi prevederile autorizaţiei de construire emise.

De asemenea, comisia de recepţie se întruneşte de regulă la faţa locului pentru verificarea lucrărilor realizate, iar având în vedere semnarea procesului verbal de reprezentantul Primăriei, rezultă că lucrările realizate corespund autorizaţiei de construire emisă”, arată Primăria Cluj-Napoca.

Cu alte cuvinte, reprezentantul primăriei în respectiva comisie de recepție a verificat imobilul C2, care în autorizație apare drept casă familială, și nu și-a dat seama că, de fapt, este ditamai blocul cu 12 apartamente…

După recepția din august, pentru corpul C2 Primăria Cluj-Napoca a eliberat și certificatul de atestare a edificarii constructiei nr. 509 din 26.09.2023.

Poliția Locală trebuia să verifice

Reprezentanții primăriei nu au menționat că procesul verbal de recepție este un act administrativ premergător emiterii Certificatului de atestare a edificării construcției, iar conform HG nr. 343 din 18.05.2017, art. 11, b) din componența comisiei de recepție la terminarea lucrărilor face parte, în mod obligatoriu, un reprezentant desemnat de către autoritatea administrației publice competente care a emis autorizația de construire, adică Primăria Cluj-Napoca.

Conform procedurii interne a serviciului Control urbanism și disciplina în construcții din cadrul Poliției Locale a Primăriei Cluj-Napoca, procesul verbal de recepție este semnat doar după controlul efectuat de către Poliția Locală, care atestă că au fost respectate prevederile din autorizația de construire.

Deși Cluj24 a cerut Primăriei să ne spună dacă a existat vreo verificare a reprezentanților acestui Serviciu al Poliției Locale, nu am primit niciun răspuns.

Recepție fără reprezentant al ISC

Cluj24 s-a adresat și Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) pentru a verifica dacă și reprezentantul acestei instituții a avut orbul găinilor la recepția imobilului, dar ni s-a transmis că nimeni de la ISC nu a făcut parte din comisia de recepție.

Acest lucru este cel puțin bizar, în condițiile în care prezența unui inspector la recepție era obligatorie potrivit HG nr. 343/2017.

”Componența de bază a comisiei de recepție la terminarea lucrărilor se va completa obligatoriu cu un reprezentant ISC pentru obiective de investiții, indiferent de sursa de finanțare, care constau în realizarea de construcții noi încadrate nu numai în categoria de importanță A – excepțională, B – deosebită, dar și în cazul clădirilor de categorie C – normală, precum și în cazul lucrărilor de intervenție la aceste categorii de construcții”, se arată în documentul citat.

Apartamentul 7 dintr-o casă

În Cartea Funciară aferentă imobilului C2 de pe strada Trifoiului nr. 8 a și fost notat ”antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între Neag Nicoleta în calitate de promitent vânzător și XTRU METAL WORKS SRL Baia Mare în calitate de promitent cumpărător având ca obiect apartamentul nr. 7 cu suprafață utilă de 104,50 mp, locul de parcare nr. provizoriu 4 și cotele de teren aferente acestora”.

Dacă, așa cum scrie în autorizația de construire, C2 este casă unifamilială, cum de apare în CF apartamentul 7? Poate ne explică funcționarul de la Primărie care a participat la recepție și nu a văzut apartamentele…

Un alt apartament din cadrul acestui bloc a fost vândut chiar constructorului acestui imobil, care a executat lucrări și în cadrul altui proiect situat în ansamblul istoric Cetățuie, unde Nicoleta Neag a reușit să obțină o autorizație de construire pentru un imobil de 9 etaje.

(Planurile apartamentelor 10, 11 și 12 de la etajul retras)

Respectarea documentației de urbanism

Având în vedere că autorizația de construire a fost emisă în baza unei documentații de urbanism PUD, care “detaliază” accesele auto și pietonale, indicii urbanistici, regimul de înălțime, amplasamentul, volumetria, Primăria Cluj-Napoca avea obligația legală de a emite o autorizație de construire cu respectarea “întocmai” a documentatiei de urbanism aprobate.

În aceste condiții, se ridică un semn de întrebare și asupra legalității efectuării recepției imobilului având în vedere că la o recepție, chiar și parțială, amenajările exterioare ar fi trebuit să fie finalizate conform prevederilor din autorizația de construire.

Litigii cu vecinii

Conform PUD-ului, accesul în zona amplasamentului de la numărul 8 ar trebui să se realizeze prin strada Trifoiului, dar lucrurile s-au complicat.

Lângă acest teren pe care a construit cele două imobile, Nicoleta Neag a cumpărat un alt teren pe care în mod firesc a obținut o altă autorizație de construire, și l-a convins să intre în afacere pe Alexandru Marina, proprietarul Marina Properties, în vederea construirii unui duplex, iar acesta să îi dea drept de servitute pentru a ajunge direct la ”casa unifamilială” C2, accesul urmând să se facă din strada Nottara unde are casă Marina.

Acesta a acceptat inițial, știind că este vorba despre o casă unifamilială, iar pe drumul de servitude ar fi urmat să treacă o mașină a viitorului proprietar, maximum două, nu câte ar avea cei 12 proprietari care vor locui în bloc.

Din informațiile noastre, acest drum de servitute și acces nu este autorizat în autorizația de construire aferentă străzii Trifoiului nr. 8.

Surprins că apare bloc în loc de casă

Alexandru Marina a confirmat pentru Cluj24 că nu a deschis niciodată drumul de servitute după ce a realizat că acesta va deservi un bloc nu o casă unifamilială.

”M-a surprins când am văzut că dintr-o casă unifamilială a făcut, de fapt, un bloc cu 12 apartamente.

Eu o cunosc pe dna Neag de vreo 10 ani, dânsa a venit la mine și mi-a propus terenul pentru o casă sau un duplex și a spus că are o casă în spate și ar dori să aibă acces și un drept de servitute.

I-am spus că pentru o mașină – două nu mă deranjează, după care, când am văzut săpătura pentru casă mi-am dat seama că ceva nu e în regulă”, a spus Marina.

Acesta a precizat că a văzut proiectul ”casei unifamiliale” C2 care prevede, după compartimentarea făcută, minim 12 apartamente.

De altfel, Alexandru Marina a dat-o în judecată pe Nicoleta Neag și a cerut anularea servituții de trecere, în condițiile în care Nicoleta Neag nu scosese certificat de urbanism pentru respectivul drum de acces.

Procesul se află pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, următoarea înfățișare fiind prevăzută în 11 aprilie 2024.

Drum ilegal

Văzând că nu mai are acces din strada Notarra, Nicoleta Neag a construit un alt drum pe terenul său, cu acces pe strada Trifoiului, pe care l-a și pavat pe o lungime de cca 60 de m, deși în acte apare ca zonă de grădină.

Întrebată de vecini cum și-a permis să construiască un astfel de drum pe un teren de grădină, Neag le-a spus că este vorba doar despre unul cu caracter ”temporar”, fără să le precizeze când terenul va redeveni grădină, ca în acte.

Drumul de acces a fost improvizat în partea de nord a imobilului, din pavaj, deși a fost autorizat în partea de sud a clădirii și “desenat” ca având o lățime de 3,5 m, ceea ce înseamnă că, cel mai probabil, nici distanțele nu au fost respectate față de limita de proprietate.

O altă prevedere legală impune în cadrul unor accese pentru clădiri rezidențiale cu o lungime mai mare de 25 m ca lățimea minimă a accesului auto să fie de 7 m. Prin autorizarea unei locuințe unifamiliale, această prevedere este evitată.

Noua cale de acces, diferită de PUD

(Cu verde, drumul aprobat prin PUD, cu roșu noul drum pavat)

De asemenea, mai trebuie menționat că legea nu permite întocmirea unor documentații de urbanism cu scopul de a intra în legalitate.

Noua cale de acces este realizată diferit față de cea reglementată prin Planul Urbanistic de Detaliu (PUD), plan care nu putea fi modificat decât prin reluarea întregii proceduri, odată cu solicitarea unui nou certificat de urbanism.

Accesul spre imobilul C2 trebuia să se facă în conformitate cu PUD și autorizația de construire prin partea de sud a parcelei.

De asemenea, accesul auto și pietonal pe parcelă este autorizat conform planului de situație vizat spre neschimbare, iar acesta nu poate fi modificat legal prin intermediul unei simple dispoziții de șantier.

Conform PUG-ului, autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile publice, în mod direct, iar pe o parcelă se pot prevedea un singur acces pietonal şi un singur acces carosabil, or pe lângă ieșirea spre strada Trifoiului, Nicoleta Neag vrea și accesul dinspre strada Notarra.

Zid de sprijin drept gard

Mai mult, Nicoleta Neag și-a permis să scoată un gard de sârmă de separare între parcela sa și a unor vecini, fără să le ceară acordul, iar în locul lui a construit un gard din beton, care este, de fapt, un zid de susținere a cărui fundație ”mușcă” și din terenul acestora.

Zidul ajunge de la 1,20 m înălțime la 2,20 m pe o anumită porțiune.

Poliția Locală a Primăriei Cluj-Napoca a fost sesizată în legătură cu acest gard/ zid de susținere, dar nu s-a luat nicio măsură.

Ridicarea acestui zid de susținere se putea face doar cu acordul vecinilor, conform Legii nr. 50 /1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii si cu respectarea Codului Civil.
Respectivul acord se dă doar prin expertiză, care se emite doar în urma efectuării unui studiu de stabilitate a terenului.

Or în PUD nu există niciun zid de susținere…

Blocul, mai rentabil decât o casă

Un consultant imobiliar a explicat pentru Cluj24 că firma din Baia Mare, care ar fi beneficiara apartamentului nr. 7 din bloc, a fost cea care a realizat tâmplăria de sticlă atât pentru imobilul de pe strada Emil Racoviță nr. 29, un alt proiect controversat al Nicoletei Neag, cât și pentru cel de pe strada Trifoiului nr. 8, astfel că a primit un apartament în contul lucrărilor.

”Terenul pe care s-a edificat construcția ar fi fost cumpărat cu sumă de  500.000 – 600.000 euro, dar valoarea acestuia este dată de ce se autorizează pe el.

În mod normal, aplicând succesiv diferitele restrângeri impuse de către legislația de urbanism, pe acest teren se putea construi în mod legal doar o locuință mai mare, pe suprafața de 540 de mp, ceea ce îl făcea nerentabil pentru o singură casă.

Dar datele se schimbă în cazul edificării unui bloc de locuinte, iar dezvoltatorul imobiliar poate ajuge să obțină doar din vânzarea apartamentelor un profit estimativ de peste 1,5 milioane euro”, a explicat consultantul imobiliar.