OPINIE. Daniel Pop (UBB): Proprietari, neo-feudali și capitaliști. Prețul pe mp la locuință a ajuns la Cluj-Napoca la 3.184 euro

Proprietăți imobiliare din centrele urbane mari din România însumează valori de capital substanțiale peste nivelul optim, privând astfel economia reală de lichidități necesare investițiilor din domeniile inovației tehnologice, producției manufacturiere avansate și altele. Cu alte cuvinte, capitalul financiar productiv, de altfel limitat, este blocat în investiții imobiliare adeseori pasive.

De exemplu, conform site-ului imobiliare.ro, dacă în aprilie 2014 prețul mediu cerut pentru un apartament cu două camere în București era de 981 de euro pe metru pătrat, atunci până în aprilie 2025 acesta a crescut la 2.020 de euro pe metru pătrat.

Peste 3000 de euro mp la Cluj-Napoca

În mod similar, pentru a numi doar câteva exemple din cele mai mari zone urbane, între 2014 și 2025 în Cluj-Napoca prețurile au crescut de la 965 de euro pe metru pătrat la 3.184 de euro, în timp ce în Constanța de la 833 de euro la 1.800 de euro pe metru pătrat, în Timișoara de la 814 de euro la 1.752 de euro și în Iași de la 784 de euro la 1.858 de euro.

Același proces face ca locuințele din zonele cu venituri mari să fie supraevaluate inutil blocând astfel accesul forței de muncă localizată în zonele rurale subdezvoltate, pe când aceste persoane ar putea fi mai eficient angajate în regiuni cu salarii mai mari. Această dublă alocare greșită a capitalului și a resurselor umane active se traduce treptat în falimentul țării.

România este afectată de dezechilibre demografice și locative care limitează treptat productivitatea cetățenilor săi și care pot, după un timp, limita brusc dezvoltarea întregii țări.

Politici împotriva inflației valorii imobiliare

România are printre cele mai mari procente de locuitori din mediul rural din UE, iar aceștia adesea se regăsesc izolați de centrele urbane productive. Acest lucru îi determină români să se mute dacă speră la o viață mai bună. Opțiuni antreprenoriale și de carieră există atât în zonele urbane din țară cât și în piețele de muncă europene.

Prima opțiune, însă, este frecvent blocată de costurile de locuire ridicate din orașele românești ceea ce duce la epuizarea capitalului uman din România prin emigrare în acele piețe ale forței de muncă unde relația dintre costul vieții și nivelul câștigurilor salariale oferă un echilibru superior celor din centrele urbane naționale.

Un factor determinant în apariția acestui dezechilibru se datorează structurii impozitului pe proprietate urbană din România și ineficiența acestuia de a elibera mai multe locuințe urbane, care în prezent sunt adesea excluse de pe piață din cauza lipsei de stimulente pentru închiriere sau vânzare.

Astfel, se impune nevoia unor politici care să acționeze împotriva inflației valorii imobiliare făcând astfel locuințele urbane mai accesibile pentru cei care doresc să locuiască și să muncească în orașele din România. Efectul unor astfel de politici ar fi acela de a permite mai multor români să rămână în țară, maximizând astfel contribuțiile lor la economia națională.

Dezechilibru salarial

Cele 2.861 de autorități locale rurale, cu un total de 43,87% din populația României, în 2023, au generat 25,43% din totalul veniturilor fiscale ale administrației locale (12,97 miliarde de lei), în timp ce cele 422 de așezări urbane (orașe și municipii), cu o populație combinată de 56,12%, au generat 74,56% (38,04 miliarde de lei) din veniturile fiscale.

Faptul că așezările urbane generează venituri pe cap de locuitor cu o magnitudine de 229% mai mare decât așezările rurale nu este surprinzător, dar indică un dezechilibru substanțial al salariilor potențiale în zonele urbane în raport cu productivitatea marginală al unui lucrător din sectorul agricol din zonele rurale.

Exact acest dezechilibrul este considerat a fi principalul factor determinant al mobilității rural-urban.

Impozitarea progresivă a proprietăților

Abordarea cea mai potrivită pentru menținerea unor rate ridicate de proprietate asupra locuințelor în România este impozitarea progresivă a proprietăților. Va fi dificil să se ajungă acolo. Nimeni nu vrea să administreze acest tratament unui electorat reticent.

Deținerea de proprietăți este importantă din punct de vedere psihologic, având în vedere că oamenii din perioada comunistă erau adesea privați de dreptul de proprietate. Populația poate considera impozitele pe proprietate ca amenințări la adresa deținerii de locuințe dacă respectivele impozite nu sunt încadrate corespunzător.

Mai mult, mulți politicieni din blocul postcomunist, inclusiv Romania, sunt ei înșiși deținători de proprietăți imobiliare importante.

Impozitele progresive pe proprietate pot contribui la protejarea ratelor ridicate de proprietate, la  optimizarea alocării capitalului, la creșterea productivității, la redesenarea tiparelor de migrațiune, și la limitarea fraudei fiscale. Acum, să luăm fiecare dintre aceste puncte în ordine.

Prețuri manipulate

Lipsa impozitării progresive a proprietăților imobiliare încurajează investitorii să acumuleze portofolii imobiliare în speranța unei creșteri viitoare a prețurilor. De fapt, uneori investitorii chiar lucrează pentru a „manipula” o astfel de inflație a prețurilor locuințelor. Impozitarea insuficientă a proprietăților reduce stimulentele pentru a aduce aceste locuințe, adesea necesare, pe piețele de închiriere sau pentru vânzare individuală. S-ar putea spune: „Și ce dacă?”

Dar acumularea de proprietăți imobiliare mari duce la chirii mai mari și la creșterea prețurilor proprietăților. De fapt, în lipsa unei impozitări progresive a proprietăților, investitorii ar putea ține în mod deliberat locuințele în afara pieței pentru a le crește prețul de vânzare în viitor.

Dar dacă ar fi suficient de impozitați, proprietarii ar fi presați să aducă rapid proprietățile imobiliare pe piețele de închiriere sau de vânzare pentru utilizare productivă. Acest lucru ar crește oferta de locuințe și, prin urmare, ar menține prețurile proprietăților pentru consumatori la un nivel scăzut.

Umflarea prețurilor la proprietăți

Absența impozitării progresive a proprietăților deviază banii de la consumatori și de la serviciile guvernamentale către finanțatorii creditelor imobiliare. Umflarea prețurilor proprietăților în zonele cu ofertă insuficientă de locuințe face ca persoanele care doresc să cumpere locuințe să fie nevoite să obțină credite ipotecare mai mari pentru a le plăti.

Creditele ipotecare mai mari înseamnă venituri mai mari pentru creditori, lăsând astfel mai puțini bani pentru serviciile guvernamentale. Oamenii, de obicei, au doar o sumă fixă de bani pentru a-și cumpăra un apartament sau o casă.

Dacă prețul locuințelor crește, aceasta înseamnă că trebuie să ia un credit ipotecar mai mare pentru a-l plăti. Pe scurt, atunci când creditorii imobiliari primesc mai mult, publicul primește mai puțin. Finanțele sunt esențiale pentru funcționarea economiei, dar un dezechilibru care duce la o creștere a acestui sector mai mult decât este necesar îl transformă din util în dăunător.

Țările sau municipalitățile cu sisteme adecvate de impozitare a proprietăților, pe de altă parte, minimizează acest impact dăunător.

Trișorii fiscali

Pe piețele imobiliare subimpozitate povara fiscală devine mai mare pentru contribuabilii onești care asigură prin impozite necesarul de venituri publice pentru a plăti drumuri, școli, protecție împotriva incendiilor, sănătate, locuri de joacă, sisteme de canalizare și apă, precum și alte servicii guvernamentale esențiale.

Cu toate acestea, cei care trișează fiscal dețin adesea proprietăți de mare valoare, uneori dobândite prin mijloace dubioase pe cheltuiala publică. Publicul, însă, poate recupera unele din câștigurile obținute ilegal din trecut prin impozite progresive pe proprietate, taxând în același timp în mod corespunzător proprietățile de mare valoare pentru cei care au obținut astfel de proprietăți în mod onest.

Adevăratul proprietar al unei proprietăți poate fi ascuns, dar proprietatea în sine nu poate fi întrucât are o adresă și este vizibilă cu ochiul liber. Prin impozitarea corectă a acesteia reducem povara impozitului pe venit pentru persoanele care lucrează și care suportă o parte din povara fiscală a celor care dețin în prezent proprietăți subimpozitate punând totodată capăt gratuității pentru cei care au ajuns să dețină proprietăți prin mijloace mai puțin transparente. Î

În același timp, întrucât prețurile proprietăților din centrele urbane mari concurează cu cele din alte părți ale Europei, în timp ce diferențele salariale rămân semnificative,  surplusul de forță de muncă care caută un viitor mai bun continuă să opteze pentru migrarea nu către centrele urbane ale României, ci către alte părți ale Europei.

S-ar reduce prețurile

Pe scurt, optimizarea sistemelor de impozitare a proprietăților din România, și nu numai, prin impozitarea progresivă a proprietăților poate proteja moștenirea țării în materie de proprietate asupra locuințelor, făcând în același timp economia sa mai eficientă și mai echitabilă, continuând să genereze prosperitate.

Impozitarea progresivă a proprietăților funcționează pentru a minimiza câștigurile neproductive din inflația nejustificată a valorii imobiliare în favoarea stimulării eforturilor în sectoarele economice productive. Simultan, o astfel de impozitare poate contribui la reducerea prețurilor locuințelor, la menținerea datoriilor ipotecare la un nivel scăzut, și la menținerea ratelor ridicate de proprietate individuală asupra locuințelor din România post-comunistă.

Textul integral aici.

Cine este Daniel Pop

Daniel Pop este lector universitar la Departamentul de Științe Politice, Facultatea de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării (FSPAC) a UBB Cluj-Napoca.

Anterior, a fost expert în politici publice la UTCN, consilier educațional la Fundațiile pentru Societatea Deschisă, președinte al Centrului de Politici Publice, în România. Interesele sale de cercetare și publicațiile se concentrează pe guvernanța de reglementare, piețele de bunăstare și analiza politicilor publice.

Este autorul și co-autorul unei serii de articole apărute în reviste precum Journal of Common Market Studies, Review of Democracy, Romanian Journal of Regional Science, și edituri de prestigiu precum: Editura Polirom, Palgrave Studies in Sub-National Governance, Routledge, Edward Elgar Publishing, Publications Office of the European Union și altele.