Atunci când discutăm despre ofertă, Bucureștiul se află pe primul loc în România. În materie de prețuri, însă, Capitala este depășită de Cluj-Napoca și de Brașov. Prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare în al doilea trimestru din 2024 a fost de 1.632 euro/mp util, se arată în Raportul Market 360 pe trimestrul al II-lea din 2024 lansat de imobiliare.ro.

Spre comparație, apartamentele din Timișoara se vând într-un interval similar în timp ce în Cluj-Napoca proprietarii au nevoie de peste două luni pentru identificarea cumpărătorilor. Marja de negociere practicată la nivelul pieței bucureștene în trimestrul al II-lea a fost de 3,7% în cazul apartamentelor. Se negociază mai mult doar în Cluj-Napoca și în Constanța, mai exact 4%, respectiv 4,3%.

Dacă atunci când vorbim despre prețurile solicitate de proprietari și dezvoltatori pentru locuințele scoase la vânzare Cluj-Napoca este cel mai scump oraș din țară depășind cu mult celelalte mari centre urbane, în cazul locuințelor de închiriat cea mai puternică piață rezidențială din vestul României își găsește un rival în București.

Chiriașii din Capitală care au optat pentru garsoniere și apartamente cu 2 camere au plătit, în trimestrul II, sume similare cu cele din Cluj-Napoca. Cei care au închiriat locuințe mai spațioase, cu 3 camere, au plătit chiar mai mult decât clujenii.

Interes crescut

Interesul potențialilor cumpărători pentru proprietățile rezidențiale din Cluj-Napoca listate la vânzare, în trimestrul al doilea din 2024, pe Imobiliare.ro a crescut în comparație cu același interval din 2023. Vorbim despre o puternică evoluție pozitivă a acestui indicator, mai exact cu 27%.

Avansul a putut fi observat atât pe piața veche, cât și pe segmentul nou, mai consistentă fiind creșterea aferentă acestuia din urmă. Interesul pentru apartamentele și casele noi s-a mai majorat la fel de mult din punct de vedere procentual doar în București.

Clujul, cel mai scump oraș pentru cumpărători

Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară pentru cumpărători, iar în cazul apartamentelor noi s-a atins un nou nivel record pe plan local în iunie.

Prețul mediu solicitat pentru locuințele finalizate începând cu 2020 depășește, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, pragul de 3.100 euro/mp util.

La nivelul pieței din Cluj-Napoca s-a înregistrat o scădere dramatică a ofertei în trimestrul al II-lea, dacă ne raportăm la intervalul similar din 2023.

Chiar și în aceste condiții, cei interesați să cumpere o locuință au avut de ales din peste 10.000 de proprietăți, aceasta fiind a doua cea mai vastă ofertă disponibilă la nivelul marilor centre regionale din țară, după cea din Capitală, care a cuprins în același interval de timp aproape 40.000 de locuințe.

O contractare chiar mai puternică a putut fi observată pe segmentul nou al pieței.

Preț mediu, 2700 euro/mp

Cu 2.000 de unități disponibile în trimestrul II, Cluj-Napoca se poziționează pe locul al treilea la nivel național, după București și Iași. Proprietarii și dezvoltatorii solicită cel mai ridicat preț mediu din țară pentru locuințele listate la vânzare, de 2.700 euro/mp util. Tot ei au nevoie de cea mai extinsă perioadă de timp pentru identificarea cumpărătorilor.

Cluj-Napoca se menține cel mai scump oraș din țară pentru cumpărători, apartamentele scoase la vânzare pe cea mai puternică piața rezidențială din vestul țării având un preț mediu de 2.700 euro/mp util.

Se depășește pragul de 2.000 de euro chiar și în cele mai ieftine zone din oraș, conform datelor Imobiliare.ro. Proprietarii găsesc aici mai greu un cumpărător decât în alte centre regionale majore, perioada de vânzare depășind cu mult două luni. Aceștia sunt, totodată, dispuși să negocieze mai mult decât cei care scot la vânzare locuințe în alte orașe mari din țară.

Aproape 7000 de imobile vândute

În al doilea trimestru s-au vândut, la nivelul județului Cluj, 6.890 de imobile. S-a înregistrat, astfel, un ușor avans la acest capitol comparativ cu intervalul similar din 2023, potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Dacă ne raportăm strict la județele cu cele mai mari piețe rezidențiale, Clujul se poziționează în materie de tranzacții după București, Ilfov, Brașov și Timiș. Apartamentele din Cluj-Napoca s-au vândut, pe parcursul trimestrului II, într-o perioadă medie de 75 de zile, cea mai lungă înregistrată în rândul marilor șase centre regionale analizate de Imobiliare.ro.

Chiar și în aceste condiții putem observa o scădere a acestui indicator, dacă ne raportăm la intervalul similar din 2023. Marja de negociere practicată pe plan local este, de asemenea, una dintre cele mai mari din țară, fiind depășită doar de cea aferentă orașului Constanța. Prețul apartamentelor din Cluj-Napoca se negociază, în medie, cu 4%, mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut.

Cererea aferentă proprietăților de închiriat a crescut în trimestrul al II-lea față de cea înregistrată în primele trei luni din 2024, arată datele Imobiliare.ro.

Chiar și în aceste condiții, aceasta se menține la un nivel destul de scăzut. În aprilie-iunie 2023, când condițiile de pe piața de creditare erau încă destul de nefavorabile pentru cumpărători, numărul potențialilor chiriași interesați de apartamentele și casele din Cluj-Napoca era mai mare.

A doua piață a închirierilor

Cluj-Napoca se poate lăuda cu a doua cea mai mare piață a închirierilor de locuințe din țară, dacă ne raportăm la oferta disponibilă pe plan local. Au fost listate la închiriere, în trimestrul al II-lea, aproximativ 6.600 de locuințe. Spre comparație, persoanele interesate de închirierea unei locuințe în Capitală au avut de ales din aproape 33.000 de apartamente și case.

Din totalul proprietăților listate la închiriere pe Imobiliare.ro, în intervalul aprilie-iunie 2024, 900 au fost locuințe noi, finalizate în ultimii cinci ani, mai multe decât în Timișoara, Brașov, Iași sau Constanța. Doar în București s-au căutat chiriași pentru mai multe apartamente și case noi, mai exact pentru 7.900 de astfel de locuințe.

Clujenii plătesc unele dintre cele mai mari chirii, dar obțin și venituri lunare consistente. Topul celor mai scumpe zone din oraș (apartamente vechi și noi, T2 2024) Cluj-Napoca nu este doar cel mai scump oraș din țară pentru cumpărători. Și chiriașii plătesc lunar unele dintre cele mai consistente sume.

Doar în București se mai închiriază apartamente cu prețuri similare sau chiar ușor mai ridicate. Veniturile clujenilor sunt, însă, aproape la fel de mari ca cele ale angajaților din București.

Dacă în Capitală câștigul salarial mediu net ajunge la 6.428 lei, la nivelul județului Cluj acesta este de 6.083 de lei pe lună, conform celor mai noi date publicate de Institutul Național de Statistică. Chiria medie solicitată pentru un apartament cu 2 camere este echivalentă cu circa 2.735 de lei în ambele cazuri.

Piața rezidențială își caută echilibrul

Valentin Morar, CEO și fondator al dezvoltatorului imobiliar Wallberg, susține în raport că, într-un peisaj socio-politic care nu încetează să producă surprize, piața rezidențială își caută echilibrul.

”Nevoia de locuire este în creștere, cumulându-se. În același timp, apar semnale pozitive dinspre economie, dobânzile se stabilizează, iar prețurile locuințelor reflectă deja o creștere. Vorbim însă de o creștere a prețurilor determinată doar de creșterea costurilor. Nu am atins încă punctul în care să acoperim și ajustarea marjelor de profit, aflate la un nivel nu foarte confortabil.

Dezvoltatorii au înțeles că piața are nevoie de timp pentru a asimila noul nivel al prețurilor și doar o creștere etapizată poate fi sustenabilă. Nevoia acumulată și deficitul de ofertă sunt concrete și definesc actuala piață, însă contextul rămâne unul de așteptare.

În prezent, avem un deficit de ofertă atât ca rezultat al condițiilor de piață din ultimii ani cât și, local, în urma blocărilor administrative.

Pe scurt, există mai puține locuințe disponibile decât cererea potențială. Dobânzile fixe sub 5% sunt suficient de atractive pentru a determina o parte din cumpărători să treacă la acțiune. Pe de altă parte, cumpărătorii care au o nevoie de locuire și mijloacele necesare, dar nu trec la acțiune din cauza lipsei de predictibilitate sau a așteptărilor contrare mersului pieței – în speță să scadă prețurile – rămân în așteptare însă doar pe termen limitat.

Ajustarea marjelor de profit

Nevoia lor există, dar viața își continuă ciclul firesc și e o chestiune doar de timp pentru a pune suficientă presiune pe ei ca să treacă la achiziție. În mod evident, va urma și o ajustare firească a marjelor de profit. Piața nu poate funcționa sustenabil în lipsa unor motivații economice suficiente pentru marii dezvoltatori. Și am văzut consecințe directe: investiții etapizate, amânate sau chiar anulate.

Piața este setată corect în acest moment și este aproape de momentul de acceptare a unei noi etape de creștere a prețurilor. Ajustarea va veni natural, pe măsură ce piața se stabilizează și cererea trece la acțiune, se materializează în tranzacții.

De altfel, cumpărătorii au depășit paradigma de așteptare a unei scăderi a prețurilor, realizând că această abordare este riscantă și, în final, contraproductivă. Piața rezidențială actuală oferă un context favorabil. Avem în continuare o fereastră de oportunitate pentru achiziții înainte ca prețurile să reflecte pe deplin cererea potențială”, a precizat Morar.