INTERVIU. Piața IMOBILIARĂ, încotro? Specialist: Piața VEDETĂ la capitolul scumpiri este Clujul

„Suntem razna”. Acest titlu al unei piese muzicale ar putea defini în două cuvinte piața imobiliară clujeană. Prețul metrului pătrat crește de la o zi la alta ca Făt-Frumos. Până unde? Greu de spus, atâta timp cât cerea îl dictează. Iar cerere pe Cluj este. Celebrul meme „Nu mai veniți în Cluj, că-i plin” este contrazis de postulatul Ikarusului, celebrul autobuz de pe vremea comunismului, care puncta faptul că oricât de mulți călători sunt în el, întotdeauna mai încape unul.

I-am adresat câteva întrebări unui specialist în domeniu, activ în imobiliare de peste 10 ani. Este vorba de Robert Szőcs, fondator și C.E.O al GDN REAL ESTATE România.

Cum vi se pare piața imobiliară românească: supraevaluată, subevaluată, reală?

În momentul de față, confom Property Guide, cu excepția pieței imobiliare din Bulgaria, România are cea mai ieftină piață imobiliară din U.E. Din punctul nostru de vedere, costul ownership-ului nu este poziționat foarte departe de real. Cu toate acestea, dacă totuși o raportăm la venitul mediu per cap de locuitor și la puterea de cumpărare, nu putem spune că este accesiblă chiar oricui. Dar chiar și așa, numărul proprietarilor de imobile și al proprietarilor multipli (adică cei care dețin cu minimum o proprietate mai mult decât cea în care locuiesc) este extrem de ridicat comparativ cu alte state europene.

INTERVIU. Piața IMOBILIARĂ, încotro? Specialist: Piața VEDETĂ la capitolul scumpiri este Clujul

Având în portofoliu mai multe orașe, care este cel mai scump?

Rețeaua noastră operează francize în toate orașele mari ale României, cele care depășesc un număr de 300.000 de locuitori. Piața vedetă la acest capitol, dacă o putem numi așa, este piața din Cluj, urmată îndeaproape de București și Brașov. Scumpiri semnificative s-au înregistrat și la Constanța, Craiova, Iași și Timișoara, dar în cazul acestora din urmă, ritmul de creștere al prețurilor este vizibil mai lent decât in cazul celor 3 menționate la început.

„Va urma o stagnare a prețului/mp”

Cât credeți că va mai dura creșterea prețului pe mp în Cluj? Prevedeți o stagnare sau chiar un regres în viitorul apropiat?

Mereu m-am ferit să prognozez creșteri, stagnări sau regres al prețurilor. Chiar dacă există indicatori destul de clari care iți pot permite anumite previziuni, în ultimii 4-5 ani ne-am obișnuit cu niște variabile destul de agresive (pandemie, război la frontiera de nord, nord-est, inflație agresivă, criză bancară) care au impactat piețele imobiliare, inclusiv piața din Cluj. Cu toate astea, cu destul de multe rezerve, opinia mea este că va urma o stagnare a prețului/mp, cel mult o creștere poate insesizabilă.

Care locuințe sunt cele mai căutate? Cele vechi sau cele din ansambluri rezidențiale de după 2000?

Pentru fiecare categorie de imobile din segmentul rezidențial există cereri. Fiecare categorie oferă avantaje sau dezavantaje din perspectiva cumpărătorilor. Locuințele vechi au avantajul locațiilor, pentru că, nu-i așa, statul român a fost primul care a ales cele mai bune locuri, au avantajul accesibilității din punct de vedere al transportului în comun și, evident, avantajul documentelor, lucru extrem de important din prisma finanțării ipotecare. Dar, exact ca și oamenii, clădirile au un ciclu de viață, se învechesc, devin vulnerabile din mai multe puncte de vedere și aici încep beneficiile pe care le oferă locuințele noi, indiferent că fac parte din imobile care se află în ansambluri rezidențiale sau că fac parte din imobile parte a unor dezvoltări imobiliare mai mici. Iar rezidențialul nou câștigă teren pe an ce trece.

„Starul incontestabil rămâne apartamentul cu 2 camere”

Cu precădere ce se vinde cel mai bine? Cele cu una sau două camere sau cele cu 3+ camere? Dacă puteți face o estimare pe Cluj comparativ cu București.

Conform datelor pe care le deținem, starul incontestabil rămâne apartamentul cu 2 camere în ambele orașe. Se observă acest lucru atât din volumul de tranzacții, cât și din numărul de cereri adresate de către clienții cumpărători. Dar nevoia de spațiu și de confort suplimentar a dus la creșterea volumului de tranzacții și pentru locuințele cu mai mult de 2 camere, mai ales în București. Un aspect pe care l-am observat în ultimii ani în ambele orașe aduse în discuție de către Dvs.: potențialii clienți cumpărători încep să acorde din ce în ce mai multă atenție detaliilor care țin de arhitectura imobilului, de compartimentarea locuinței, de calitatea materialelor, de design, de view, de facilități șamd.

Ce se caută mai mult, locuințele finisate la cheie sau cele semifinisate?

Clienții cumpărători cu bugete extrem de atent calculate și fără posibilitate de suplimentare preferă locuințele semifisate (la roșu sau la gri) sau locuințele care necesită renovare, folosind aceste aspecte ca instrumente justificate de negociere a prețului de achiziție. Clienții cumpărători care au posibilitatea și disponibilitatea modificării bugetului în funcție de aspecte care îi încântă, optează în cele mai multe cazuri pentru imobile finisate sau care nu necesită renovări. Aș putea spune, din experiența noastră, că avem o situație de egalitate, dacă îmi este permisă exprimarea.

„Clienții vânzători au început să înțeleagă eficiența și avantajele reprezentării imobiliare exclusive”

Vânzătorii sunt la fel de reticenți la reprezentare exclusivă ca acum 5 ani sau se observă o ameliorare?

Reticiența mai există, evident. Însă lucurile stau cu mult mai bine la acest capitol decât stăteau în urmă cu 5 ani. Clienții vânzători au început să înțeleagă eficiența și avantajele reprezentării imobiliare exclusive, asta și datorită nivelului de perfecționare profesională al consultanților imobiliari, aflat într-un ritm relativ satisfăcător de creștere.

Considerați că s-ar impune o reglementare a pieței imobiliare printr-o acreditare a agențiilor imobiliare sau a freelancer-ilor?

Categoric, da. Dar în cadrul unui proces transparent, echidistant și susținut de un cadru legistlativ clar.

S-ar impune o școlarizare minimă obligatorie pentru cei care vor să devină brokeri imobiliari sau nu?

DA! Fără putință de tăgadă. Compania noastră, spre exempu, investește resurse financiare si de timp considerabile în educația profesională a consultanților afiliați rețelei noastre de francize imobiliare. Iar efectele instruirii și perfecționării teoretice și practice a consultanților noștri, se traduc foarte repede într-un portofoliu calificat de clienți, într-un portofoliu de imobile divers și bine poziționat din toate punctele de vedere, într-un volum sporit de tranzacții realizate și nu în ultimul rând, în zâmbetul de pe chipul clienților noștri. Așadar, educația în această industrie este mandatorie!